杭州半年卖房近十万套 解密五大板块大热背后现在的反义词

来源:互联网新闻 时间:2020-04-28 12:29

今年杭州楼市半年卖了2015年以往历年全年成交量,商品房均价也攀升至17336元/平方米,量价齐升是它的主旋律。大部分板块表现抢眼,共计38个板 块成交量在1000套以上,除了楼市复苏,杭州城市发展这些相同的大环境助推成交量上涨的原因外,各个板块的巨大成交量背后原因都有所不同。

量价齐升 低总价、小户型仍是主流

据合创地产机构数据统计,今年上半年,杭州十城区(主城区及余杭区、萧山区)新建商品房总成交97159套,为2015年同期的1.8倍,超过2015年 之前历年整年成交量。其中主城区成交43427套,占比44.5%,余杭区占比36.5%,萧山区占比为19%。上半年新建住宅成交量较2015年同期上 涨66%,比去年上半年多卖了30000套。

截至6月底,杭州十城区商品房成交均价17336元/平方米,其中住宅成交均价17643元/平方米,较去年上涨6.7%,因相对低价的未来科技城、临平 山北等成交量较大,拉低住宅整体成交均价。上半年主城区商品房成交均价22786元/平方米,萧山区15340元/平方米,涨幅最大,达16.6%;余杭 区11580元/平方米,涨幅11.3%。

从住宅成交结构来看,100-150万刚需总价段成交17173套,为绝对主力,占比22.5%;150-200万总价段成交14541套,占比19%, 排名第二;80-100万总价段占比12.2%,排名第三。低价刚性需求的大量占比,和首套房的相关政策分不开,首付占比的减少,和贷款利率的优惠都让刚 需家庭离置业更近了一步。

低总价往往都是小户型。据合创地产机构统计,今年上半年成交住宅的户型面积以85-90方为主,占比49.1%;130-140方、110-120方面积 段分列二、三,较去年同期,110-120的选择比例上升,130-140的略有下降。尽管70/90政策取消,90方户型仍然占据大量市场,并且随着市 场上90方户型的不断升级,从起初2房到3房,到现在更高的得房率,据市场反馈,90方户型甚至吸引了不少首改购房者。

商品房存量两年最低

主城区新增房源降幅明显

今年杭州十城区商品房销售以存量房房源为主,占总成交量的77.5%,这也是2016年存量房大幅下降的主因。

今年上半年总供应商品房226426套,相较2015年上半年多出20000套。其中主城区达104559套供应量,余杭区81417套,萧山区 40450套。今年天量的去化量使得库存也急速下降,部分区域板块已呈现无住宅可售的境况。存量房自2016年后持续大幅下降,截至6月30日杭州十城区 商品房存量136627套,为近两年来最低。较2015年年底下降18.3%。

从新增房源看,2016年上半年新增商品房46181套,与去年同期相比有明显下降。特别是主城区下降特别明显,降幅达30%。余杭区的供应量和去年同期 相比基本持平,为19867套。就新建商品住宅的板块供应量来看,以未来科技城、临平山北、开发区市北、闲林、勾运路等5个板块为主力,供应量均在 2000套以上。今年上半年,城东新城、星桥板块、丁桥和萧山新区也新增了不少供应量。

低价板块成交量大 热门板块势头生猛

今年杭州楼市属于整体复苏,部分板块大热门的状态。

据合创地产机构数据显示,今年上半年共计38个板块成交量在1000套以上。表现最抢眼的是未来科技城板块,也是唯一一个成交量超过4500套的板块;临 平整个城区楼市都得到了喘息的机会,其中临平城南成交量4064套,临平山北去化3533套,减少了一半的库存压力。另外,萧山开发区市北、临平山北、城 东新城、萧山新区、闲林等位居第二梯队,成交量在3000套以上。值得分析的是,每个板块的巨大成交量背后原因都不同。

未来科技城

昨日未来科技城出让了今年推出的第三宗宅地,被阳光城以37. 5亿元总价竞得,楼面价19664.44元/平方米,刷新板块楼面价,更是超过周边在售楼盘房价3000元/平方米左右。但土地的“狂欢”,并不真正代表 板块楼市当前形势乐观,据透明售房网显示,该板块目前共25盘处于在售或待售状态,竞争压力不小。来自库存和竞争的压力,使得此前板块楼盘价格较低,今年 尽管上涨但仍然在当前楼市环境下,处于一个可接受的状态,并且这么多楼盘又给予购房者充分的选择空间,从而吸引了大批被主城区高房价拒之门外的购房者。

据统计,未来科技城板块上半年商品房均价15513元/平方米,卖得最好的楼盘为合景天峻,共去化639套,均价15451元/平方米,第二名则为奥克斯 杭州未来中心,均价14176 元/平方米。第三名万通时尚公馆,均价14475元/平方米,刚需是这个板块的绝对购买力。

闲林板块

余杭区在2015年以前都属于楼市库存重灾区,区域内库存更是以闲林板块为盛。不过今年上半年闲林板块却也交出来3160套去化量的成绩,位列杭州楼市板块去化第7名。老盘竹海水韵、东海闲湖城、新湖果岭销售量也均达到200套以上。

闲林南接未来科技城,商品房价格却低了不少,目前板块内楼盘均价10237元/平方米,8000元一平方米左右的刚需盘楼盘较多,靠低价吸引了较多购房 者。尽管板块的去化量与楼盘价格不无关系,但能够有3160套的去化量,还是有赖于板块几个销量喜人的神盘。雅居乐·国际花园推出60方小户型和低总价 90方满足了不少投资客和年轻刚需的置业梦想,上半年该盘以752套的销量排行板块榜首。第二名是金成英特学府,去化480套,该盘的热捧更多是因为金成 集团带来的优质教育资源——英特教育,涵盖幼儿园到小学。此外,绿城桃源小镇和西溪海小海都有着不错的销售成绩。

临平板块

在全杭州房产市场的目光被申花、城东新城、萧山等板块吸引的时候,杭州有一个地方在半年时间,默默地把库存降到近原来的一半,让库存压力得到释放,那就是杭州北部的临平。

这半年临平共卖了7597套商品房,其中低总价是很大一个原因。有地铁通达的临平城南房屋均价为11327元/平方米,临平山北均价则为7840元/平方 米。当然也有少数楼盘价格飞涨,据透明售房网显示,理想·银泰城目前均价12551元/平方米,较去年同比上涨了30.09%。另一方面,临平板块有大量 的酒店式公寓和商铺在售,并占据总成交套数一定份额。今年上半年杭州十城区总成交套数最高的楼盘,就是临平新城的华元·欢乐城,共去化了1523套。此 外,临平山北的大盘万宝城上半年也去化570套,新秀余之城销售426套。

城东新城

离杭州市中心最近的热门板块当属城东新城。经过多年发展,城东新城从交通到城市面貌都有了巨大的改变。有多条轨道交通及高铁站等多重交通利好,城东新城板块价值已然与杭州老城西并肩,且有超越之势。

今年上半年,板块共去化新建商品房3496套。板块内品牌开发商云集,在售的不少都是品质楼盘。据统计,滨江德信·东方星城上半年成交最多,计338套,项目不远处的德信浙旅东宸去化336套,目前也仅剩百来套房源在售。最近开盘的万科·中央公园也销售了111套。

萧山市北

萧山市北板块今年上半年共销售3678套商品房,均价20180元/平方米。G20的到来使得该板块成为今年大热门,板块内今年出了多宗“地王”,直接影响了当地房产市场走势,刺激着购房者加速购房行为。再者板块吃进了来自滨江区和钱江世纪城板块的大量溢出需求。

滨江区处于无房可卖的状态已有一段时间,致使板块内二手房价格飙涨。钱江世纪城板块在去年下半年和今年上半年一季度去化了相当量的房屋套数,可供选择的少之又少。因此,让靠近这两板块的市北单元库存得到了充分的消化。

据统计,板块内上半年去化最好的盘是华瑞·晴庐,共去化580套,今年5月份才首开的中国铁建·德信君宸更因有着强大的开发商品牌支撑和首开的低价去化 555套,成为半年度去化第二名。下半年的市北单元将依旧火热,新入市或即将入市的项目有万科·海上明月、融创项目等,都是不可小觑的实力大盘。

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